Nouveautés sur les prolongations

RDL 28/2026 et RDL 29/2026

Récemment, deux décrets royaux ont été approuvés, affectant de manière significative les baux de logement: le décret royal loi 28/2026, du 6 octobre, par lequel des mesures urgentes sont adoptées pour renforcer la stabilité des contrats de location de résidence principale, et le décret royal loi 29/2026, du 6 octobre, par lequel des mesures urgentes sont adoptées pour la protection de la fonction sociale du logement et l'élargissement de l'offre de logements abordables.

Bien que les deux aient été publiés dans le BOE du 7 octobre 2026, l'entrée en vigueur du RDL 28/2026 a été reportée au 15 novembre 2026. Cette norme comprend:

• Une nouvelle prolongation automatique des contrats de location de résidence principale pour des périodes de 5 ou 7 ans (si le bailleur est une personne physique ou morale, respectivement), si aucune des parties ne dit rien.

• Une indemnisation obligatoire, en faveur du locataire, dans le cas où le bailleur décide de ne pas renouveler le contrat de location.

De son côté, le RDL 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, incorpore des nouveautés concernant les prolongations des contrats de location de logement. Voyez-les ci-dessous.

 

Prolongations extraordinaires

Deux années de plus

Le locataire peut demander que le contrat de location soit prolongé pour des périodes d'un an, jusqu'à un maximum de deux années supplémentaires. Pendant cette prolongation, le même loyer et le reste des conditions du contrat en cours seront maintenus. Pour pouvoir être demandé, les conditions suivantes doivent être remplies:

• Il doit exister un contrat de location de résidence principale soumis à la loi sur les baux urbains (LAU) de 94 et qui est en vigueur le 8 octobre 2026. De plus, la durée initiale de ce contrat, de prolongation obligatoire ou tacite, doit se terminer avant le 31 décembre 2028. Les contrats qui, à cette date, sont en reconduction tacite peuvent également bénéficier de cette prolongation.

• Le locataire doit être à jour dans le paiement du loyer tant au moment de demander la prolongation que pendant les huit mois précédents.

• La prolongation n'est pas automatique: il est nécessaire que le locataire la demande au bailleur.

Cela dit, veuillez noter que le bailleur ne sera pas obligé d'accepter cette prolongation extraordinaire dans les cas suivants:

• Si les deux parties conviennent d'autres conditions différentes pour continuer la location.

• S'ils conviennent de renouveler le contrat ou de signer un nouveau avec un loyer, au moins, 5 % inférieur à celui que le locataire payait auparavant.

• Si le bailleur prouve qu'il a besoin du logement pour lui-même ou pour les membres de la famille indiqués par la loi, même si cette possibilité n'a pas été incluse dans le contrat.

 

Cela ne s'applique pas

Il existe certaines situations dans lesquelles cette prolongation extraordinaire de deux ans n'est pas applicable:

• Si le logement se trouve dans une zone tendue, la préférence sera donnée à l'application de la prolongation annuelle extraordinaire allant jusqu'à trois ans (déjà prévue par la LAU antérieure au RD 29/2026).

• Si le locataire se trouve dans une situation de vulnérabilité économique et sociale, il pourra demander la prolongation extraordinaire d'une durée d'un an, également prévue dans la LAU.

 

Nos professionnels sont à votre disposition pour vous conseiller sur toutes ces nouveautés, répondre à vos questions et vous aider dans votre cas concret.